Ibrahim Velutini Sosa

Los sismos del 24 de junio de 2026 dejaron miles de fallecidos y decenas de miles de damnificados, y volvieron a poner sobre la mesa una pregunta que Venezuela viene postergando desde hace más de una década: ¿cómo se reactiva el crédito hipotecario en un país que todavía convive con una inflación interanual de alrededor de 600-650%? 

La respuesta no es solo técnica —es también una oportunidad de reconstruir, con reglas distintas, un mercado que lleva años prácticamente inexistente.

Este artículo se concentra deliberadamente en lo que puede implementarse en los próximos doce meses, dentro del marco jurídico de excepción ya vigente. 

Las reformas más profundas —cambios permanentes al Código Civil, reconstrucción completa del historial crediticio nacional, maduración de un mercado de capitales local— requieren un horizonte de varios años y merecen un tratamiento aparte.

El punto de partida: por qué el banco no puede recuperar lo que prestó

En Venezuela la hipoteca se constituye y se registra en bolívares nominales: el monto del préstamo queda fijado en una cifra de bolívares que no se actualiza.

El inmueble en sí no pierde valor real —de hecho muchas operaciones inmobiliarias ya se pactan de facto en dólares—, pero el crédito que el banco otorgó sí lo pierde, porque son bolívares nominales congelados en el tiempo. 

El resultado práctico: si un banco presta hoy el equivalente a 50.000 dólares en bolívares a un plazo de diez años, y la inflación erosiona esos bolívares a la mitad de su valor real en dos o tres años, el banco no puede «recuperar» el préstamo ejecutando la garantía y quedándose con un inmueble que vale 50.000 dólares —solo puede cobrar el saldo nominal pendiente, que para entonces vale una fracción de lo que prestó. 

La garantía real no se devalúa; el derecho de cobro del banco sobre esa garantía, sí. 

Por eso hoy casi ningún banco venezolano presta a más de 12-24 meses: nadie —ni el banco, ni el ahorrista que fondea el crédito, ni el propio deudor, que preferiría certidumbre— quiere quedar atado a un contrato de veinte años en bolívares nominales.

1. Una unidad de cuenta indexada, creada por decreto

La banca venezolana ya indexa: las tasas de interés activas se ajustan con frecuencia a la inflación o al tipo de cambio, precisamente para no perder rentabilidad real en el margen. Lo que falta es extender esa misma lógica al capital —al saldo de la deuda y a la garantía que la respalda—, no solo a la tasa. 

Si solo se indexa la tasa, el banco puede cobrar un interés nominal altísimo para compensar la licuación del principal, pero eso vuelve la cuota impagable para el deudor; si se indexa también el capital, la cuota puede mantenerse en una tasa real razonable y estable, porque el saldo de la deuda se ajusta con la inflación en vez de erosionarse. 

Esto es justamente lo que resolvieron Chile, Colombia o México creando una unidad de cuenta que ajusta el principal por inflación (la UF chilena, la UVR colombiana, la UDI mexicana): el crédito se otorga y se paga en esa unidad, no en moneda nominal, y tanto el banco como el deudor conocen su posición real en cualquier momento del contrato.

Lo relevante para el corto plazo es que Venezuela ya cuenta con un vehículo legal expedito para crear esa unidad —llamémosla UVR-Ve— sin esperar una reforma completa de la Ley de Registro Público o el Código Civil por la vía legislativa ordinaria. 

El decreto de Estado de Emergencia Económica, vigente desde 2025 y prorrogado sucesivamente, suspende la reserva legal en materia económica, financiera y monetaria, lo que habilita al Ejecutivo a dictar por decreto regulaciones que normalmente exigirían ley formal. Es, técnicamente, la vía más rápida disponible.

Vale la pena una advertencia breve: al estar basada en un decreto de excepción prorrogado, la UVR-Ve podría necesitar ratificación por ley formal más adelante para dar plena seguridad jurídica de largo plazo.

Para la reconstrucción específicamente, el decreto podría exigir que todo crédito nuevo destinado a reparación o reposición de vivienda en zonas afectadas por los sismos se otorgue en UVR-Ve o indexado en dólares, sin tocar retroactivamente las hipotecas ya constituidas en bolívares nominales.

2. Revisar las leyes de Venezuela que protegen mal al deudor y al arrendador

Ninguna unidad indexada funciona si, en la práctica, el acreedor no puede ejecutar la garantía cuando el deudor incumple. 

Venezuela tiene un historial de decretos de emergencia que suspendieron o dificultaron la ejecución hipotecaria (moratorias, prórrogas obligatorias, restricciones a los desalojos) dictados durante distintas crisis de la última década. 

La intención declarada siempre fue proteger al deudor vulnerable, pero el efecto de largo plazo fue que ningún banco puede calcular con certeza cuánto tiempo y bajo qué reglas podrá recuperar una garantía impaga, así que compensa ese riesgo cobrando más caro o de plano no prestando.

Algo equivalente ocurre con el mercado de alquiler: la Ley de Arrendamientos y sus reformas sucesivas inclinaron tan fuertemente la balanza hacia el inquilino —congelamiento de facto de cánones, desalojos prácticamente inejecutables— que buena parte del parque habitacional venezolano simplemente salió del mercado formal de alquiler. 

Esto importa para la reconstrucción porque, mientras se resuelve el financiamiento hipotecario de largo plazo, el alquiler es la alternativa natural de vivienda para los damnificados; si nadie quiere poner una propiedad en alquiler formal por temor a no poder recuperarla, esa alternativa tampoco existe.

Una reforma seria en este frente no significa eliminar toda protección al deudor o al inquilino —hay razones legítimas de política social para proteger a quien no tiene capacidad de pago—, sino reemplazar la protección por decreto, imprevisible y retroactiva, por un marco estable y conocido de antemano: procesos de ejecución y desalojo con plazos definidos, y mecanismos de protección social (el subsidio del punto 5, por ejemplo) para los casos vulnerables, en lugar de trasladarle ese costo social al acreedor o al arrendador vía suspensión del derecho de cobro.

3. Crédito para terminar edificios inconclusos

Una medida de impacto rápido y bajo costo relativo: Venezuela tiene un inventario considerable de edificios residenciales cuya construcción quedó paralizada por la crisis —algunos con obra gris terminada en un 70-90%—. 

Financiar la culminación de esas obras, en vez de solo construcción nueva desde cero, permite generar unidades de vivienda en meses en lugar de años, con menos riesgo de crédito (la obra ya avanzada reduce la incertidumbre de costos y plazos frente a un proyecto que arranca de cero). 

Un «crédito de finalización de obra» indexado en UVR-Ve, con garantía progresiva sobre las unidades a medida que se completan, es un producto bancario más simple de estructurar y de menor riesgo que la hipoteca residencial tradicional, y podría ser de los primeros activos que la banca titularice y venda al vehículo del punto 6.

4. Catastro y SICRI

Ninguna unidad indexada ni ningún crédito de finalización de obra sirve si el título de propiedad es incierto —la misma lección del terremoto chileno de 2010, donde el Estado priorizó subsidios sobre endeudamiento donde el catastro no estaba saneado—. 

Venezuela necesita un catastro digital saneado, priorizado en las zonas más golpeadas por los sismos, y en paralelo reactivar el SICRI de Sudeban, hoy con poca profundidad histórica por la falta de acceso a crédito formal de los últimos años.

5. Subsidio para quien no puede endeudarse, crédito para quien sí puede

Como en Chile, el instrumento correcto depende del segmento. Para la población de menores ingresos afectada por los sismos —con ingresos informales o insuficientes para sostener una cuota de largo plazo—, la herramienta es el subsidio directo a la reparación o reposición de vivienda, no el endeudamiento. 

El crédito hipotecario indexado tiene sentido para el segmento con ingresos formales y estables, buena parte de ellos ya en dólares dado el nivel de dolarización de facto de la economía venezolana, que es además el segmento que puede dinamizar empleo formal en construcción y materiales.

6. Un comprador para la cartera titularizada que no sea el Banco Central de Venezuela

Aquí está el punto que dio origen a esta conversación. 

Si los bancos originan hipotecas en UVR-Ve y las titularizan, hace falta un comprador de esos títulos que no sea el Banco Central de Venezuela —porque si el BCV los compra, emite dinero inorgánico para pagarlos, y el efecto inflacionario sobre una economía que ya arrastra el registro de precios más alto de América Latina es evidente.

La alternativa más pertinente en las circunstancias actuales se apoya en un precedente reciente y bien documentado: el Afghan Fund. 

Cuando Estados Unidos congeló cerca de US$3.500 millones de reservas del banco central afgano tras la toma talibán de 2021, no dejó esos recursos bajo control unilateral del Tesoro estadounidense. 

En su lugar, Washington y Berna crearon un fideicomiso domiciliado en Suiza —una jurisdicción neutral, no la del gobierno que originó la incautación—, con una junta de fiduciarios que combina representación de Tesoro y Departamento de Estado de EE.UU. con observadores internacionales, y un asiento reservado para el banco central afgano una vez exista una contraparte técnica creíble.

El paralelo con Venezuela es directo. 

Desde enero de 2026, la Orden Ejecutiva 14373 ya designa los ingresos por venta de crudo venezolano como activos soberanos bajo custodia del Departamento del Tesoro de EE.UU., que además aprueba los presupuestos mensuales del gobierno encargado. 

La tubería de fondeo, en otras palabras, ya existe. 

Lo que propongo es no dejar esos recursos bajo control exclusivamente bilateral —lo que en Venezuela sería leído, con razón, como una cesión incómoda de soberanía sobre la política de vivienda— sino replicar la arquitectura suiza: un Venezuela Housing Recovery Trust, domiciliado en Suiza, capitalizado con un porcentaje de la renta petrolera ya custodiada por el Tesoro, con junta mixta (Tesoro de EE.UU., BID/CAF/FMI, y un asiento técnico venezolano no político).

Ese fondo sería el comprador natural de la cartera hipotecaria titularizada por la banca venezolana: le da a los multilaterales la transparencia de un fiduciario reconocido y auditado, evita que el Banco Central de Venezuela emita dinero para financiar la operación, y —al estar en Suiza y no en Estados Unidos— reduce el riesgo de quedar enredado en la larga lista de litigios de acreedores y expropiados que ya persigue activos venezolanos en tribunales estadounidenses. (El Reino Unido, alternativa que se consideró, tiene su propio antecedente incómodo: el litigio del oro venezolano retenido en el Banco de Inglaterra desde 2018 llegó hasta la Corte Suprema británica por disputas de reconocimiento de gobierno, un historial que Suiza no arrastra).

Lo que queda para más adelante

Deliberadamente fuera de este artículo quedan las reformas de 1 a 3 años: la incorporación permanente de la UVR-Ve al Código Civil por vía legislativa ordinaria, la consolidación definitiva —ya no por decreto sino por ley— de un marco de ejecución de garantías y desalojos predecible, y sobre todo el desarrollo de un fondeo doméstico de largo plazo que, con el tiempo, reduzca la dependencia de un fideicomiso externo como el Housing Recovery Trust. 

El candidato natural para ese rol no es el IVSS —un sistema de reparto público hoy tan deteriorado como el resto de las finanzas públicas venezolanas, y sin capacidad real de acumular activos financiables— sino un sistema de fondos de pensiones privados de capitalización individual, al estilo de las AFP chilenas, que fueron durante décadas el principal comprador institucional de letras hipotecarias de largo plazo precisamente porque su pasivo (pensiones a pagarse en 20-30 años) calza naturalmente con el activo (hipotecas al mismo plazo). 

Crear ese sistema desde cero en Venezuela es en sí mismo un proyecto de varios años, pero cualquier reforma previsional que se emprenda debería diseñarse pensando también en esa función de fondeo hipotecario, y no solo en el pago de pensiones. Son, en conjunto, la condición para que lo que se construya ahora, de manera urgente y bajo un marco de excepción, se vuelva permanente.

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